什么是房地产开发周期

1. 什么是房地产开发周期

2. 房地产项目开发周期定义 房地产去库存周期有多长

地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是房地产活动中重要的一项制度，属于房地产生产和流通以及消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。   
   地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、 房屋 建设的行为。房地产开发是房地产活动中重要的一项制度，属于房地产生产和流通以及消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
    房地产项目开发周期定义 
   作为不动产与其他商品的开发相比，房地产开发大还耗力多和周期长、高赢利、高风险的特点，房地产项目开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达时代越进步，房地产开发的范围越广程度越深内容越丰富。
   1、房地产项目开发必须严格执行城市规划，按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、 配套 建设。
   2、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照 土地使用权出让合同 约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
   3、 房地产开发项目 的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
   4、依法取得的土地使用权的，可以依照本法和有关法律、法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。设立 房地产开发企业 应当具备的条件根据《城市房地产管理法》的规定，有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；有足够的专业技术人员；法律、法规规定的其他条件。
     房地产去库存 周期有多长 
   根据国家统计局的统计数据显示，我们的商品房待售面积有6．6亿平方米，其实这个面积并不大，也只相当于全年销售面积的一半左右。
   如果库存去化周期只有半年，相信住建部部长也不会说这个话了，真正的库存是在建的施工面积和待开发的 土地储备 面积。
   截止到今年9月底，根据国家统计局公布的数据显示，在建施工面积已达到69．3亿平方米，比去年同期增加了2亿平方米，预计今年年底将达到75亿平方米，即便按照历史 高峰 的2013年的销售面积，至少需要五年时间才能全部销售出去。
   有人士说在建施工面积全部都已经销售出去了，还说这是常识。 其实城市要取得 预售许可证 都是要完成一定的施工量的。 
    比如，上海市 住宅 要 封顶 才能取得预售许可证的，许多城市要完成三分之一或者10层以上的楼层施工才可以预售，当然也有一些中小城市是基础施工完成后达到±零标准就能销售，如果在建施工面积都已经全部销售出去了，那我们今天还会有库存吗？ 
   

3. 房地产开发项目的全寿命周期包括（ ）等阶段。

【答案】A、B、D、E
【答案解析】房地产开发项目的全寿命周期包括项目前期策划、规划设计、施工实施、使用等阶段。

4. 房地产开发流程周期

从规划立项到物业交付，少则几年，多到十几年．按照房地产开发的四大环节分，各阶段的时间表为：在前期和报批过程中，一般为10－18个月在工程的施工过程中，单体建筑一般为11－18个月在市场的推广过程中，商品住宅项目：引入期1个月，推广期（蓄势期）3个月，强销期、持续期3－6个月房地产开发流程
一、建设用地预审市国土资源局根据《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部27号令，2004年12月1日起施行），对征地项目进行建设用地预审。审查项目用地是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策，是否符合用地标准和土地利用年度计划指标等情况，自受理预审申请之日起20日内出具预审意见。
二、发布征地通告开发商征地流程根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）明确要求，在征地依法报批前，国土资源部门要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。征地项目预审通过的，市国土资源局发布征地通告，将预征收土地用途、面积、补偿标准和安置途径等告知被征地村和村民，维护被征地农民的知情权。通告后，在拟征收土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗不列入补偿范围。
三、开展征地调查开展征地调查是征地前的重要基础性工作。市国土资源部门（征地拆迁工作机构）会同被征收土地的所有权人和有关部门深入被征地村、被征地地块，对拟征收土地的四至边界、权属、地类、面积等现状和被征地村的农业人口、劳动力、耕地面积等情况进行全面调查核实，对征地拆迁范围内的被征地拆迂户用地面积逐户勘测核实，对房屋面积、结构及其他地上附着物等情况认真搞好登记。将调查资料、数据整理成册，掌握第一手资料，做好拟定征地报批一书两方案的准备工作。
四、确认征地调查结果征地调查结果与被征地村、村民和地上附着物产权人共同确认。
五、组织征地听证2004年1月9日，国土资源部发布《国土资源听证规定》（国土资源部22号令，2004年5月1日起施行）。要求各地在征地依法报批前，国土资源部门送达《听证告知书》，告知被征地村、村民和其他权利人对拟征收土地补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，庄当在告知后5个工作日内向市国土资源局提出书面申请。
六、征地组卷报批市国土资源局按省、市有关报件要求，组织申报材料，上报营口市国土资源局和省国土资源厅。省国土资源厅在14个工作日内办结，下达经省政府批准的《实施规划用地批复》。

5. 房地产周期的介绍

房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。

6. 房地产开发流程周期以及流程

房地产开发流程周期少则几年，多则十几年，各阶段的时间表如下：
1、在前期和报批过程中，一般为10-18个月；
2、在工程的施工过程中，单体建筑一般为11-18个月；
3、在市场的推广过程中，商品住宅项目：引入期1个月，推广期(蓄势期)3个月，强销期、持续期3-6个月。
房地产开发的流程如下：
1、建设用地预审；
2、发布征地通告；
3、开展征地调查；
4、确认征地调查结果；
5、组织征地听证；
6、征地组卷报批。
一、征地告知书程序规定有哪些
征地告知书程序规定是：
1、在征地报批前，市、县国土资源局应当制作征地告知书并公告或者直接发布拟征地公告，将拟征土地的用途和位置告知被征地的农村集体经济组织和农户。
2、在有条件的地方，市、县国土资源局应当将征地告知书在互联网上发布、在当地电视台播出。
二、签订征地补偿协议的程序有哪些呢
土地征收应当严格按照法律程序签订征地补偿协议，具体程序为：
1.市、县国土资源局在被征用土地所在地的村范围内发布征地通告，告知被征用土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
2.市、县国土资源局会同被征地所在地的乡镇政府就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。
村委会或村民对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，市、县国土资源局或被征地所在的乡镇政府，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。
3.市、县国土资源局会同被征用土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。
4.被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当就协议主要内容按照村民大会或者村民代表大会议事程序等民主程序作出决议。
村委会作为被征收主体的，签订协议后，农村集体经济组织或者村民委员会应当向农村村民公示征地补偿安置协议。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

7. 房地产开发流程周期以及流程是怎样的

一、房地产开发流程周期
从规划立项到物业交付，少则几年，多到十几年.按照房地产开发的四大环节分，各阶段的时间表为：在前期和报批过程中，一般为10-18个月在工程的施工过程中，单体建筑一般为11-18个月在市场的推广过程中，商品住宅项目：引入期1个月,推广期(蓄势期)3个月,强销期、持续期3-6个月
二、房地产开发流程
1、建设用地预审
市国土资源局根据《建设项目用地预审管理办法》(国土资源部27号令，2004年12月1日起施行)，对征地项目进行建设用地预审。审查项目用地是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策，是否符合用地标准和土地利用年度计划指标等情况，自受理预审申请之日起20日内出具预审意见。
2、发布征地通告
开发商征地流程根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)明确要求，在征地依法报批前，国土资源部门要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民;要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。征地项目预审通过的，市国土资源局发布征地通告，将预征收土地用途、面积、补偿标准和安置途径等告知被征地村和村民，维护被征地农民的知情权。通告后，在拟征收土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗不列入补偿范围。
3、开展征地调查
开展征地调查是征地前的重要基础性工作。市国土资源部门(征地拆迁工作机构)会同被征收土地的所有权人和有关部门深入被征地村、被征地地块，对拟征收土地的四至边界、权属、地类、面积等现状和被征地村的农业人口、劳动力、耕地面积等情况进行全面调查核实，对征地拆迁范围内的被征地拆迂户用地面积逐户勘测核实，对房屋面积、结构及其他地上附着物等情况认真搞好登记。将调查资料、数据整理成册，掌握第一手资料，做好拟定征地报批“一书两方案”的准备工作。
4、确认征地调查结果
征地调查结果与被征地村、村民和地上附着物产权人共同确认。
5、组织征地听证
2004年1月9日，国土资源部发布《国土资源听证规定》(国土资源部22号令，2004年5月1日起施行)。要求各地在征地依法报批前，国土资源部门送达《听证告知书》，告知被征地村、村民和其他权利人对拟征收土地补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，庄当在告知后5个工作日内向市国土资源局提出书面申请。
6、征地组卷报批
市国土资源局按省、市有关报件要求，组织申报材料，上报营口市国土资源局和省国土资源厅。省国土资源厅在14个工作日内办结，下达经省政府批准的《实施规划用地批复》。
以上所提及的都是有关房地产开发的一些相关知识，从中可以了解到房地产开发流程周期是需要很多时间的，主要是因为其中涉及的流程很多且有些繁琐。如果您还遇到什么较为复杂的法律问题，我们会为您法律咨询服务，欢迎来咨询。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国城市房地产管理法》  第二十六条  以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

8. 房地产项目全周期管理——首开阶段（1）

房地产项目全周期管理，拿地阶段共分享了7篇，拟告一段落，现在开始分享拿地后到首开前阶段。
  
 拿地后到首开前阶段是房地产项目最复杂的一个阶段，几乎各个条线都在密集并行推进工作，设计、营销、招采、成本、工程、运营、财务、人力等条线都在开展工作。这个时候就需要有一个指挥棒，把各条线组合在一起，串在一起朝着共同的时间节点推进，分工配合。
  
  一、投资交底、计划先行 
  
  （一）投资交底会 
  
 拿地后，第一时间召开投资交底会，很多时候拿地前具体落实人员和拿地后实操人员是两批人员。一般企业都有拿地工作小组，投资部牵头，设计部有投前组负责强排方案、初步方案，营销部有投前的市场组配合市场和量价分析，成本部有投前测算组负责目标成本测算，财务有融资人员负责融资方案，一些具体工程策划、计划排布以下属单位的人员为主。且拿地前的各部门参与深度不一样。
  
 基于以上，拿地后第一时间组织交底是非常必要的。由投资将地块情况、经营思路和目标对操盘团队及平台各管理条线做一个深入交底，让拿地后的实操和管理对接相关人员快速熟悉项目情况，进入状态。
  
  （二）计划先行 
  
   1、拿地前：排布的计划颗粒度较粗，一般为里程碑及一级节点计划，基于地块基本情况、政策条件、工期经验排布。
  
 2、首开专项计划：拿地后需拉通交圈排布详细可实操的详细专项计划。
  
 （1）设计分项：总平方案初稿、 总平方案定稿 、总平户型内部确定、简易文本、 正式报规文本 、施工图单位确定、PC图纸深化单位（如有）、景观设计单位确定、景观方案定稿、精装设计单位确定（如有）、 确定桩型及桩长、桩基施工图（首开） 、底板基础图（首开）、基坑支护方案、 全套施工图（电子版） 、精装施工图（如有）
  
 （2）前期报建分项：报规文本报进、 市长会过会 、总平公示开始、图审合格书、 方案批复 、精装施工图图审合格证（如有）、 土地款缴纳 、用地规、 土地证、工规证、施工证、预售证 
  
 （3）成本招采分项：地勘单位定标、土方清单、 土方单位定标 、桩基清单、 桩基（包含围护桩）单位定标 、桩基检测定标、工程监理定标、 总包模拟清单、总包单位定标 
  
 （4）工程分项：详勘进场、 详勘数据出具（首开） 、前期土地平整完成（包括清表）、临电临水接入（如有）、 桩基开始施工 、桩基完成（含检测）、 总包单位进场 、土方开挖完成、基础垫层施工完成、底板钢筋绑扎完成、主体至正负零、 主体达预售条件 、取证交付样板房（根据地方政策要求，如有地区要求精装修含全装修项目，必须有交付样板房，可实体可临建，政府验收后才能取证）
  
 （5）经营会议：跟踪公司内部首开前的重要经营决策会议，如启动会、方案会等。
  
 【文章完，未完待续】
  
 系列文章：
  
  《第952篇|房地产项目全周期管理——拿地阶段（1）》 
  
  《第955篇|房地产项目全周期管理——拿地阶段（2）》 
  
  《第957篇|房地产项目全周期管理——拿地阶段（3）》 
  
  《第959篇|房地产项目全周期管理——拿地阶段（4）》 
  
  《第961篇|房地产项目全周期管理——拿地阶段（5）》 
  
  《第969篇|房地产项目全周期管理——拿地阶段（6）》